大面积交叉违约 合景泰富全力自救

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出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/肖恩

　　近日，合景泰富集团公告，由于其在2022年三季度发行的用于借新还旧的2024年1月到期约7.95亿美元优先票据的违约，已触发其所发行的9笔美元有限票据的全面交叉违约。这也宣告了合景泰富在销售疲软近两年后，正式出险。

　　对于出险房企来说，由于缺少新增融资渠道，展开自救的方法无非是在寻求债务展期甚至重组的同时，加快去化、资产出售。而对合景泰富来说，销售回款迟迟不及预期的情况下，出售资产已成首要选择，近日接连出售上海锦怡、上海兆景全部股权已是合景泰富在全力自救。

危机不到一年再度来袭

　　距离上一次面临债务危机还没有过去一年，如今合景泰富已正式出险！

　　去年9月，合景泰富在发布半年报后，随即公布了对其9笔美元优先票据进行交换要约征求意见的公告。其中，对一年内到期的3笔美元债进行交换要约，包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，合计16亿美元。此外，对2024年至2027年到期的6笔美元债券，合景泰富集团同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。

　　最终，合景泰富只成功交换了两笔2022年9月到期、迫在眉睫的美元债，而2023年9月的票据依然在列，成为了此次交叉违约的债券之一。而此次债券违约的导火索即是去年9月用于借新还旧而发行的2024年1月到期约7.95亿美元优先票据。公告称，该票据合约中约定的本金额15%连同其应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。截至公告日，合景泰富尚未就该部分本金及其利息作出赎回付款1.2亿美元，从而构成违约，并导致其全部9笔美元计价的优先票据交叉违约。

　　纵观近几年房企和债权人的博弈，处于明显弱势地位的债权人几乎没有不答应展期的。在征得同意后，不到一年合景泰富正式违约，其背后不仅是海外债压力大的原因，更是因为过去一年销售回款迟迟不见复苏。

销售迟迟难复苏 去化仍是最大难题

　　随着疫情影响的出清，头部房企在销售端正在普遍复苏。

　　克而瑞数据显示，今年4月百强房企实现销售操盘金额5665.4亿元，同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月进一步提升。累计业绩来看，1-4月百强房企实现销售操盘金额20499.2亿元，累计业绩同比自一季度转正之后，增幅也进一步提升至9.7%。行业在去年低基数的情况下，逐渐迎来企稳复苏。

　　相较之下，合景泰富的销售似乎仍在下台阶，单月销售额已滑落至35亿元左右的水平，且3、4月有萎靡加剧的迹象。

　　销售端的萎靡对于急需资金的合景泰富来说，无异于雪上加霜。房企在融资市场的主动或被动，本质上是公司房地产开发经营策略的结果。

　　从公司截止去年底的项目分布看，合景泰富的项目绝大多数集中在一、二线城市，约8成在粤港澳大湾区及长三角，且主要聚焦在改善型的中高定位，预售均价保持在1.9万元/平米左右。

　　高能级大都市圈的布局，本应在销售回款方面显示出韧性，但由于合景泰富土地储备相较于其年销售能力来说过于庞大，尤其是公司员工2019年高峰时期已经缩减约三分之二后，导致过多占用资金以至于去化进度不及预期。截止去年底，合景泰富土地储备1967平米，权益比为73%，为2022年销售面积256.7万平米的7.6倍之多，亟需去化。

合景泰富还有多少资产可卖？

　　考虑到公司目前账面资金仅有103.38亿元，而短期债务则达到222.45亿元，流动性窘迫至当前已经付不起1.2美元的程度。

　　据合景泰富公告称，其现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、流动资金及探寻所有可行的解决方案，借以缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。

　　此外，合景泰富卖资产也一直在紧锣密鼓的进行之中，但整体的力度还有待加强。考虑到公司账面土储去化难的问题，项目公司、甚至合联营公司的优质股权应及时摆上货架。

　　同时，合景泰富近年来也在走的“开发+自持”模式，或许也可以成为出售的标的。截至去年底，已开业的投资项目达45个，包括商场11家、写字楼10家、酒店24家以及轻资产输出业务，账面投资物业已达到近300亿元的规模。

　　值得注意的是，2022年包括物业投资以及酒店运营在内的营收为16.53亿元，实现业绩合计2.15亿元，这相对于近300亿元的沉没资金来说，造血能力远不能满足当下的迫切需求。在未来与债权人、甚至潜在买家的博弈中，亦有可能成为出售的资产。