4只公募REITs获集中反馈 审批反馈明显提速

　　来源：中国基金报

　　记者：张燕北 孙晓辉

　　公募REITs市场又有新消息。

　　4月15日，4只REITs获交易所集中反馈，涉及华夏基金、建信基金、中金基金三家管理人，项目估值的合理性、运营的稳定性等是交易所问询的重点内容。

　　近期基础设施公募REITs审批反馈明显提速，不少产品集中获反馈、集中获批。另一方面，REITs也在加速扩募、积极申报，推动公募REITs市场加速度扩围。

　　4只REITs获集中反馈

　　沪深交易所官网显示，今年3月初先后申报的建信建融家园租赁住房REIT、中金联东科技创新产业园REIT、华夏金隅智造工场产业园REIT于4月15日获得上交所反馈，华夏万纬仓储物流REIT则于同日获得深交所反馈。

　　通过沪深交易所反馈意见可以看出，基础设施项目估值的合理性、运营的稳定性、各项支出和收入处于重中之重。

　　在华夏金隅智造工场产业园REIT中，上交所反馈意见主要围绕项目估值、运营稳定性、重要现金流提供方、基础设施项目扩建、交易结构及安排、运营管理费用等六方面展开，要求进一步补充说明或充分披露。其余还包括保险安排、会计师事务所、资本化率、财务顾问、收益分配等其他反馈意见。

　　以项目估值为例，反馈意见要求审慎评估具体估值参数取值的合理性，并对各估值参数的合理性发表明确意见。比如，要求充分披露周边竞品物业具体信息，补充说明基础设施资产出租率下滑原因，论证出租率、租金假设的合理性，审慎评估预测期收缴率假设、折现率取值等。

　　上交所对于中金联东科技创新产业园REIT的反馈意见主要包括：一是项目估值方面，要求对产业园区定位、折现率与出租率、收缴率、服务费和资本性支出等的合理性作出补充披露或论证；二是运营管理机制方面，补充完善运营管理激励约束机制，论证运营能力，以及各主题收费水平及分配合理性；三是项目运营情况，包括集中换租影响、租户行业集中、运营支出、关联交易、同业竞争、经济指标约束等的补充说明或论证，此外，还包括存续期间转让限制、利益冲突防范、利润分配等。    

　　在建信建融家园租赁住房REIT中，上交所反馈意见则主要从非居改保的合规性、北京星光项目的认定与租赁、商业模式、项目估值参数、运营管理机制、运营能力，以及运营稳定性等七方面展开，要求就相关事项的合规性、预测数值的合理性等做进一步补充披露或论证。

　　此外，深交所对华夏万纬仓储物流REIT的重点关注问题主要围绕基础设施项目运营和评估展开，项目运营方面，由于佛山南海项目和绍兴诸暨项目运营未满三年，需要补充披露基础设施项目是否符合《REITs指引》第八条（三）相关要求并发表明确意见；补充披露自持物业及周边可比项目情况。项目评估方面，则涉及租金增长率、折价率预测的依据及合理性，以及现金流稳定性评估等。    

　　公募REITs加快审批反馈

　　近期，基础设施公募REITs审批反馈明显提速。

　　一方面，交易所对REITs产品的反馈提速，从上述4只REITs于同一天获得交易所反馈或问询中可见一斑。而在4月1日，去年年末获受理的华安百联消费REITs也获得上交所反馈。

　　另一方面，REITs产品审批正驶入“快车道”，4月3日有4只公募REITs同日获批，分别是易方达广州开发区REIT、华夏深国际仓储REIT、博时津开科工产业园REIT和工银瑞信河北高速REIT等4只基础设施公募REITs。 

　　年内，REITs市场不断扩围。在产品集中获反馈、集中获批的同时，发行人也在积极扩募，且扩募节奏加快。3月中下旬，间隔不足一个月时间，中航京能光伏REIT和国泰君安东久新经济REIT两个项目先后发布了拟扩募公告。

　　此前上海交易所相关负责人在培训时曾表示，为了加快REITs市场发展步伐，今年工作重点将会放在已上市REITs项目的扩募工作中。按照目前的扩募节奏，业内表示今年会有更多项目进行拟扩募安排。

　　而公募REITs“后援”阵营也在持续壮大，目前还有10余只REITs已经申报在等待获批。    

　　日前发布的新“国九条”中关于进一步全面深化改革开放，更好地服务高质量发展的部分提到“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”。 在政策的积极推动下，基础设施REITs产品持续登陆市场。