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光大证券:维持中海物业“买入”评级 2023年新签订单快速增长

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光大证券:维持中海物业“买入”评级 2023年新签订单快速增长

  光大证券(维权)发布研究报告称,维持中海物业(02669)“买入”评级,考虑拓展非住宅项目增加,基础物管业务结构调整,同时,住户增值服务毛利率下滑,调整2024-2025年归母净利润预测至16.3/18.8亿元,新增2026年预测为20.9亿元,对应2024-2026年EPS为0.50/0.57/0.64元,估值具备吸引力。公司自身品牌实力较强,外拓竞争力不断提升,新签约合同金额快速增长,同时关联方经营稳健,持续交付高质量住宅物管项目,未来业绩增长保障性较强。

  事件:公司2023年度实现营业收入130.5亿元,同比+19.7%(2022年财务数据经追溯调整);毛利20.7亿元,同比增长19.3%;实现归母净利润13.4亿元,同比增长22.8%;末期股息每股8.5港仙(2022年为8.0港仙)。

  报告主要观点如下:

  1)外拓积极,新签订单金额快速增长。

  公司凭借品牌优势和较好的服务口碑,在第三方拓展市场积极发力,扩大经营规模,截至2023年末公司在管面积约4亿平(第三方占比40.5%,同比提升7.7pct),年内新增在管面积8120万平方米,合同金额约70亿元(对比上年为52亿元),其中新增项目70.6%来自独立第三方,对应的合约金额达到40亿元;从构成来看,公司在管面积中70%为住宅,5%为商业及写字楼,25%为公建及其他物业,非住宅类物业占比有所提升。

  2)增值服务收入大幅增长,基础物管仍是主要利润贡献。

  2023年公司基础物管/住户增值/非住户增值收入分别为94/13/21亿元,同比增长16%/71%/17%;毛利增速分别为+29.6%/+16.1%/-5.8%,毛利占比为68.0%/16.3%/13.5%。公司通过加大分包力度和优化人力资源结构,基础物管毛利率同比提升1.6pct至15.0%;住户增值服务中,业主对家居家装、零售、社区团购和到家服务等消费需求有所增加,带动板块收入实现大幅增长;非住户增值方面,公司通过旗下海博工程品牌,承接了大量设备系统安装、维修保养和专项工程业务,带动工程服务业务收入同比增长48.3%至12亿元,占板块收入比重56%。

  3)优化人员结构,提升人均效能和经营效率。

  2023年公司在优化人力资源结构、提升人均效能方面取得明显效果,年度人均创收30万元,人均创利3.1万元,人均在管面积9335㎡,均较2022年有明显提升;公司行政及营销费用率3%,同比-0.7pct;在综合考虑未来业务发展的情况下(如把握潜在的合资合作或收并购机会、数字化转型和智慧物业投入、新业务发展等),公司保持账面现金充沛,2023年度派息金额约4.2亿元,派息比例为31%,与2022年持平。

  风险提示:外拓竞争加剧导致毛利率下滑,增值服务开展不及预期。

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