“上下游”就是“上下楼”：大楼里的招商引资除了给钱给政策，还能给什么？

界面新闻记者 | 黄景源

界面新闻编辑 | 彭朋

　　“认定完了真的给钱吗？”“我要不要交保证金？”这是上海开展首批工业上楼优秀项目认定时，企业老板们问得最多的问题。

　　产业政策层出不穷，多到企业们有些眼花。制造业面临巨大压力，相比产业空间，企业似乎更关心流动资金、设备设施等问题。

　　但上海已不得不“上楼”。3200平方公里，是上海建设用地天花板，产业空间日趋饱和、商办项目过剩、产业用地日益紧缺，上海又在去年重提工业增加值占GDP比重要达25%以上。

　　为破解产业发展空间受到制约的现实问题，“工业上楼”成为上海产业转型的必然之举。

　　2023年9月，上海出台《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》（下称《若干措施》），提出支持轻生产、低噪音、环保型企业工业上楼，充分尊重产业规律和经营主体意愿，确定项目容积率和建筑高度。

　　上海市经信委相关人士指出，这是上海拓展制造业发展空间、释放生产力、提升工业比重的重大举措，对外释放了上海坚守实体经济的强烈信号。

　　截止到2023年底，上海给予首批97个优质项目奖励资金10亿元，推出专项金融产品1800亿元，发放贷款超50亿元，有效支持项目实施。这些项目亩均产值1830万元/亩，是上海工业园区亩均产值的3倍，建成后可实现工业产值超千亿，将有效支撑上海新型工业化发展。

　　工业上楼，一方面是指将传统单层铺开的扁平式厂房，汇聚到高楼层的垂直化空间形态，让企业在高层楼房中进行工业研发、设计、生产、办公，进一步提升土地资源利用率，增加经济密度。

　　据了解，首批97个项目平均容积率2.21，其中10个项目容积率超过3.0，浦东新区清美高标准综合食品生产基地项目通过垂直流水线生产，将容积率拉高至3.66。

　　《若干措施》鼓励工业企业“向上突围”，将低容积率提升为高容积率。例如，位于宝山高新技术产业园区的金地威新·宝山科创园项目，通过“零增地”技术改造，将容积率提升至2.5。首层层高6米、荷载1吨，2楼以上的层高荷载和5层高的研发厂房拥有相同标准，可适应人工智能及智能制造的各个研发、生产环节。

　　青浦区德驰瑞科新能源商用车零部件制造基地项目，则解决了“设备不易上楼”“高层厂房货运效率低”等问题，通过设置环形坡道+高架道路，货车经盘道到达对应楼层平台卸货搬运，可大大缩减货运时间。

　　另一方面，工业上楼并不是把生产环节都往楼上堆，而是通过对产业载体的升级改造，吸引先进制造业企业入驻，替换低端产能，实现产业能级提升。

　　“我们希望它成为上海招商引资、推动项目建设的导向，成为推动各个地区产业转型的手段。”上海市经信委产业园区和结构调整处副处长杨旭涛表示，这也是上海在工业上楼外，特别强调智造空间的意义。

　　智造空间是指生产制造功能在垂直空间布局，确保新增空间用于发展实体经济、支持工业发展。

　　例如，奉贤区上海温龙化纤有限公司通过引入纽交所上市企业安费诺集团，建设生产无线电通讯产品的智造空间，在容积率提升至3.0、工业产值达到2500万元/亩的同时，实现产业升级。

　　安费诺为全球服务器连接器龙头，全球市场份额占比50%-60%，它是如今全球科技界最当红的公司——英伟达在铜缆连接器领域的主要供应商之一。

　　据悉，首批97个项目中，70%的项目属于三大先导产业，涉及光学材料、半导体模块、生物医药、测量仪器、生物耗材等，“他们的生产环节稀奇古怪，但这才是面向未来的发展方向。”杨旭涛说，一是更高端更智能，二是产业链高附加值，这是产业可以上楼的通性。

　　“对存量工业用地提升容积率的项目，不补缴土地价款。”这是《若干措施》中最有含金量的条款。以占地面积100亩、容积率为1.03的厂房为例，转为容积率为2.5的工业上楼项目后，不补缴土地价款粗略计算至少为5000万。

　　与此同时，上海提出加强金融支持，鼓励商业银行通过银团贷款、专项贷款支持项目建设，降低项目融资成本。鼓励上海园区高质量发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）支持项目建设。

　　位于上海市松江区的汇禾医疗就是《若干措施》这一政策发布后的直接受益者。一开始，企业洁净厂房的铺设需要大量空间，但受制于土地面积又不能往外围扩建，因此企业只能“被迫”将横向布局改为纵向。《若干措施》的出台，恰好突破了原先容积率和高度的制约，企业还因为生产环节的纵向布局使得综合能耗下降，可谓“一举两得”。界面新闻了解到，汇禾医疗上楼后，总投资上升25%-30%，单方造价下降10%，综合能耗下降10%-20%。

　　也有一些企业上楼愿望并不强烈。实地调研过数百家企业后，杨旭涛发现，企业上楼意愿不完全取决于是否有配套支持政策，而是与其本身的生产研发高度相关。因此，上海在推行工业上楼时，仅列出了负面清单，强调让企业“想上能上”。

　　“企业想上楼，你评定下来合适，土地指标不给、高度不批，这种事不要干，不要去挡人家。”杨旭涛说，现下当务之急是产业部门要尽力做好服务，把产业集聚起来，提振企业和市场信心。

　　界面新闻获悉，《若干措施》发布后，上海制造业企业上楼积极性有所增强，首批项目中自建垂直工厂达59个，占比61%。存量用地企业主动更新，建筑面积达到444.7万平方米，占优质项目的面积比例近半。

　　金地威新专注产业园区开发建设及运营管理，在包括长三角区域在内的国内19城均有布局，旗下智库金地威新产业研究院于2020年成立。

　　金地威新产业研究院助理院长高晓伟表示，目前，上楼最积极的产业包括了生物医药、电子信息、检验检测、智能制造等“精密小轻”产业。

　　据金地威新产业研究院统计，我国现阶段工业上楼园区以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，入驻企业要具备生产工艺不断提升、生产线智能化及部分设备轻量化等条件。此外，还需要从建设初期就做好规划。

　　界面新闻了解到，由华建集团华东建筑设计研究院有限公司起草编制的《智造空间设计标准》，将于今年年中正式发布。

　　指引涵盖了园区设计、产业用房通用设计、细分产业上楼适应性要求等内容，其中设计策划、消防设计、专项设计等均为国内首创。此外，指引还针对人工智能、生物制药、高端装备、新材料、电子信息等细分产业设计引导内容。

　　在全球范围内，1960年代日本就将生产线安置在高层建筑物内，新加坡、德国等工业化国家也有类似的产业空间模式。

　　在国内，深圳是首个大规模推广工业上楼的城市。国内首个工业上楼项目是深圳全至科技创新园，首个全装配式智能建造的摩天工厂也落地深圳，深圳南山智造红花岭项目容积率更是高达6.63。而深圳的产业用地仅为上海的40.2%。

　　工业对深圳经济增长的贡献率接近50%。2023年，深圳规上工业总产值达4.85万亿元、全部工业增加值达1.18万亿元，蝉联全国城市“双第一”。

　　在借鉴成功经验后，上海能否后来居上？

　　事实上，1990年代，上海漕河泾开发区工业上楼建设就已起步，当时有建筑容积率达2.1，入驻产业多为医疗器械、生物科技、软件和信息技术等。在《若干措施》出台前，上海临港生命蓝湾以及金地威新在莘庄、马桥、嘉定外冈等园区的部分楼宇，也出现了工业上楼的形态。

　　在杨旭涛看来，上海工业门类复杂，能否“后来居上”并不重要，上海更希望以“上楼”这一手段最终实现“智造”这一目的，倒逼企业转向高端产业、新质生产力。

　　上海发展战略研究所助理研究员张靓认为，工业上楼项目更适合“做小做精做细”，可以先考虑打造关键领域的产业小生态，再形成片区大环境；也可以将升级片区产业生态大环境作为终极目标，逐个小组团开展工业上楼主导的城市更新项目。

　　广东省中小企业发展促进会会长谢泓曾撰文谈及深圳工业上楼，他认为，深圳的创新不能因工业上楼形成自己的产业闭环。深圳工业上楼的目的，应该是创新孵化，而不是留住制造业、留下GDP。

　　“一座真正的创新城市，连天空都不是极限，何况未来。”这句话同时适用于上海。