房租涨跌趋势是投资房产的重点

最近，笔者对地产进行了一些思考，并得到了网友的启发。在这里，我想与大家分享一下我的观点。核心问题是如何看待当前的房价，这个问题有点复杂，我已经尽量简化了中间过程，请大家耐心看完。之前，我写过租售比的问题，从全球范围来看，租售比约为4%比较合理，也就是说一套100万的房子每年能收到4万的房租。或者说，能收到4万房租的房子价格应该在100万左右比较合理。

这种估值模式的缺陷在于假设房租一直不变，没有考虑未来房租的涨跌趋势。如果一个地方的经济高速发展，房租肯定还会上涨；反过来，就会下跌。因此，从投资角度来看，现在的房租并不是重点，未来才是。本文就是为了弥补这一缺陷。从全球来看，GDP、人均收入和房租三者基本上是同步关系。因此，我们可以认为长期来看，GDP增速=房租增速。经过一系列的计算，得出以下基本结论：一套房子的租售比为x，该地的GDP增速为y，那么这套房子的潜在回报率大约为x+y。举两个具体例子：A地GDP增速为5%，租售比为2%，潜在回报率为7%；B地GDP增速为2%，租售比为5%，潜在回报率也是7%。这里的GDP增速指的是长期增速，而不是某一年的增速。

我们曾经有过长期10%的GDP增速，所以那个时候虽然房价看起来贵，但实际上投资房产的潜在回报率肯定高于10%，买了房子都能赚钱。这也解释了为什么在经济高速发展阶段，全球各地区的房价看起来都很贵，但最后买房的人都会开心笑嘻嘻。从全球来看，地产的潜在回报率合理的区间是6-8%。这里的前提是大部分国家的长期GDP增长水平约为2%，通胀水平约为2%。2%+4%=6%，2%+2%+4%=8%。只要房产的潜在回报率超过6%，就应该是一个不错的投资选择。对于我国来说，目前的GDP增速约为5%左右，假设能保持在这个水平上，2%的租售比就能带来7%的地产潜在回报，3%的租售比则能带来8%的潜在回报。不同城市的数据可以自行计算，这里不一一赘述。

大城市如北京、上海由于有大量的外地、外国有钱人来居住，会带来一定的房产溢价；而三四线城市由于人口流出会有一定的折价。考虑到我国当前的通胀基本为零，所以只要房产的潜在回报率超过6%，就应该是一个不错的投资选择。目前我国大部分城市的租售比在1.5-2.5%之间，平均起来算2%。因此，结论是，如果长期的GDP增长率能达到4%，那么房价就已经在合理区间；如果长期GDP增长能达到5%甚至更高，那么目前大部分地区的房价被低估；如果低于4%，那么房价仍然偏高。当然，合理区间并不意味着房价不会再下跌，但此时的下跌只是情绪带来的冲击，随着时间的推移，市场会恢复过来。

关键词租售比、GDP增速、潜在回报率看多看空（看空）房租涨跌趋势是投资房产的重点，现在的房租并不是重点，未来的才是。擦，涨瞎我的眼！！和讯自选股写手风险提示：以上内容仅作为作者或者嘉宾的观点，不代表和讯的任何立场，不构成与和讯相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。和讯竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此和讯不做任何保证和承诺。