西南证券-房地产行业周报：房贷利率降幅趋缓，杭州土拍维持高热度-230528

　　5月44城新房成交面积同比] +13%，环比-9%；14城二手房成交面积同比+59%，环比-12%。截至26日，5月44城新房累计成交面积同比+13%，环比4月同期-9%；全年累计同比+10%。其中，一线城市5月累计成交同比+76%，环比4月同期-14%，全年累计同比+34%。二线城市5月累计成交同比+8%，环比4月同期-6%；全年累计同比+7%。三四线城市5月累计成交同比-8%，环比4月同期-12%；全年累计同比-2%。5月14城二手房累计成交面积同比+59%，环比4月同期-12%；全年累计同比+54%。4月以来重点城市新房、二手房市场热度普遍出现下滑，5月仍延续环比回落态势，企业推盘节奏亦明显下滑。

　　杭州第四轮集中土拍维持较高热度，民企积极性提升。5月23日杭州完成第四轮集中土拍，9宗地均成功出让，总建面76.6万平方米，成交总金额138亿元。此次出让地块位置比较核心，多宗地块位于热门板块，其中6宗地块均触及封顶价摇号成交，整体溢价率达9.43%，延续了前三轮的高热度。从拿地结果来看，本次9宗涉宅地均被民企获取，其中滨江以52.1亿元总价获取3宗地块，其他本土中小民企表现也较积极。无锡于同日完成第二轮集中土拍，5宗地均底价成交，依然依赖城投托底，市场分化明显。

　　22城土拍量缩价涨，热点城市热度回升。据中指院统计，截至5月23日，22城涉宅用地合计推出343宗，规划建面3066万平方米，同比下降44.2%；成交267宗，规划建面2380万平方米，同比下降33.4%。成交楼面均价为14700元/㎡，同比上涨23.4%，平均溢价率8.2%，较去年同期提升3.1pp。各城市分化明显，北京、杭州、上海等城市维持较高热度，今年以来地价达上限的比例超50%，而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。从拿地企业来看，央国企仍为拿地主力，22城中央国企拿地金额占比超50%，民企拿地力度有所改善，拿地金额占比为32%。

　　首二套主流房贷利率降幅趋缓，市场修复仍需政策支持。贝壳研究院监测显示，2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。首套住房贷款利率政策动态调整机制下，5月百城整体首二套房贷利率差扩大至91BP。政策调整频次下降，根据中指监测，截至24日，5月各地出台政策的频次仅29条，不足4月一半，以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主，热点城市优化的政策力度亦较小。考虑当前市场恢复动能较弱，仍需更大力度的政策支持稳定购房者信心和预期。

　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。

　　风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。