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西南证券-房地产行业周报:房贷利率降幅趋缓,杭州土拍维持高热度-230528

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  5月44城新房成交面积同比] +13%,环比-9%;14城二手房成交面积同比+59%,环比-12%。截至26日,5月44城新房累计成交面积同比+13%,环比4月同期-9%;全年累计同比+10%。其中,一线城市5月累计成交同比+76%,环比4月同期-14%,全年累计同比+34%。二线城市5月累计成交同比+8%,环比4月同期-6%;全年累计同比+7%。三四线城市5月累计成交同比-8%,环比4月同期-12%;全年累计同比-2%。5月14城二手房累计成交面积同比+59%,环比4月同期-12%;全年累计同比+54%。4月以来重点城市新房、二手房市场热度普遍出现下滑,5月仍延续环比回落态势,企业推盘节奏亦明显下滑。

  杭州第四轮集中土拍维持较高热度,民企积极性提升。5月23日杭州完成第四轮集中土拍,9宗地均成功出让,总建面76.6万平方米,成交总金额138亿元。此次出让地块位置比较核心,多宗地块位于热门板块,其中6宗地块均触及封顶价摇号成交,整体溢价率达9.43%,延续了前三轮的高热度。从拿地结果来看,本次9宗涉宅地均被民企获取,其中滨江以52.1亿元总价获取3宗地块,其他本土中小民企表现也较积极。无锡于同日完成第二轮集中土拍,5宗地均底价成交,依然依赖城投托底,市场分化明显。

  22城土拍量缩价涨,热点城市热度回升。据中指院统计,截至5月23日,22城涉宅用地合计推出343宗,规划建面3066万平方米,同比下降44.2%;成交267宗,规划建面2380万平方米,同比下降33.4%。成交楼面均价为14700元/㎡,同比上涨23.4%,平均溢价率8.2%,较去年同期提升3.1pp。各城市分化明显,北京、杭州、上海等城市维持较高热度,今年以来地价达上限的比例超50%,而长春、郑州、无锡等城市出让地块底价成交仍为主流。从拿地企业来看,央国企仍为拿地主力,22城中央国企拿地金额占比超50%,民企拿地力度有所改善,拿地金额占比为32%。

  首二套主流房贷利率降幅趋缓,市场修复仍需政策支持。贝壳研究院监测显示,2023年5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%,较上月微降1BP;二套主流房贷利率平均为4.91%,与上月持平。5月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91BP和41BP。首套住房贷款利率政策动态调整机制下,5月百城整体首二套房贷利率差扩大至91BP。政策调整频次下降,根据中指监测,截至24日,5月各地出台政策的频次仅29条,不足4月一半,以局部放宽“限购”、降低落户门槛、发放购房补贴等政策边际微调为主,热点城市优化的政策力度亦较小。考虑当前市场恢复动能较弱,仍需更大力度的政策支持稳定购房者信心和预期。

  投资建议:我们认为当前板块应当关注2条投资主线:1)开发企业:华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A、龙湖集团、华润置地等;2)物管企业:中海物业、华润万象生活、招商积余等。

  风险提示:销售恢复不及预期;政策效果不及预期;行业流动性风险。

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