万物云朱保全：越过山丘 从此岸到彼岸

中房报记者 付珊珊 上海报道

由于关联企业万科近期深陷舆论漩涡，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，2602.HK）的业绩发布会也未能绕开与此相关的问题。

3月22日下午，在万物云2023年度业绩会上，面对投资者关切的开发商影响问题，万物云董事长朱保全笑言：“万物云的业绩发布会，多问万物云的问题。”

话虽如此，朱保全仍坦言，市场上目前为止，万物云也罢，其他物业公司也罢，都没有走出独立行情，还是跟着房地产在变。

由于物业行业的特殊性，加上万物云前身是万科物业，所以业界可能会关心公司的业务独立性、资金独立性，甚至于，如果关联公司自身业务下滑，对万物云是否会有影响。

业界为何会有这种担忧？在朱保全看来：“还是要怪物业行业。”

他分析称，从第一家物业公司2014年上市，这个市场上就在讲两个故事，一是社区增值服务，但最后没做成，伤了投资人一把；第二个故事是地产大哥，那个时候看的数字是有多少代转存量，即地产销售将来会转入物业公司的存量有多大，当时觉得特别好，毛利特别高，但第二个故事到现在看，地产大哥们断崖了，然后大家都摔地上了。此前我们跟别人讲我们毛利这么高是正常的，但别人说你不正常；到如今大伙反馈你们都是骗人的。所以实际上这是物业行业在过去给投资人讲的两个故事没有兑现。

那么，物业行业到底是不是个好行业？

朱保全给出的答案是肯定的。“这是一个很好的行业。如果不看跟开发商之间关联，单看这个行业，其实就是正常业主付费，那么这是一个续约率超过85%的行业。”

过去20年，物业是开发商的末游，即开发商好，物业就好。但房地产开发终归有变慢或者变小的一天，而这个时候，不动产还在。这其实是两个不同的过程。

朱保全认为，持有不动产是要花钱的。就像小时候都听过一个故事，在欧洲，一便士就能买一个城堡，但是养不起。这意味着，不动产需要养护，养护就要花钱，要消费。

现在如果开发阶段结束，就进入到了不动产消费的过程。而这个过程，朱保全将其定义为此岸和彼岸。此岸是房地产开发的末游，彼岸就是不动产消费，这是所有消费里面最刚需的，比如垃圾得处理、电梯要运行、城市要运行设备就要保持状态，等等。

此岸到彼岸是“涅槃”，对物业公司也是如此。

朱保全坦言，这个阶段很难。过去这六七年，有地产公司背景的大物业公司接连上市改变了整个市场格局，现在，以地产商为背景的物业公司成了市场主力，这些公司变换赛道的决心少，对母公司依赖度高，关联交易普遍在60%以上，想的还是新房交付这点事，这样的公司转型就慢。

朱保全预判，2023年至2025年会是行业的分水岭，此岸是房地产开发产业链末游，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成物业行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。

在业绩会上，万物云管理层在做业务介绍时，不断在强调，公司的关联交易比例在持续下降。从年报数据上看，万物云与万科间的关联交易比例2021年是19.2%，到2022年16%，再到2023年降至13.5%。

同时，万物云的循环型业务，即“滚雪球业务”收入达到266.6亿元，同比增长14.2%，占总收入比例达80.4%，比重增加了2.8个百分点。

朱保全在发布会上还透露了万物云做的极端压力测试数据，2023年度，剔除所有与开发商相关收入后（含开发商新交付项目的物业费收入），对万物云的收入影响17.5%，但收入增速变得更快，达14.5%，毛利润增速达23.7%。

对于万物云的未来发展，朱保全也充满信心。

他表示，万物云有自己的蝶城战略，过去一年，蝶城战略取得了阶段性成功，蝶城数量持续增长达到621个，累计完成流程改造的蝶城150个，已改造蝶城服务效益提升达4.5个百分点，基本解决了新增业委会项目运营提效机制，维修、装修、租赁、买卖等资产服务业务正在做强，伴随接下来社区商业的连接，蝶城生态正在生成。

2023年，万物云实现营业收入331.8亿元，同比增长29.8%，来自于物业和设施管理服务收入达到83亿元，其中来自互联网、高端制造、生物医药、金融以及外资企业这五大主攻赛道的市场增长率超过50%。科技战略的市场化收入也已经占到总收入的8.4%。

基于这样的业绩，万物云也表示将大手笔分红，全年利润分配为每股人民币1.092元（含中期已派付0.315元，含税），以3月21日收盘价计算，分红率约66%，股息率达6.23%。

朱保全表示，行胜万言，提高分红才是消除疑虑的关键。2024年是公司三年计划的收官年，今年可能会启动新的三年事业计划书，但在既定战略之内，万物云会保持住此前的分红策略，即保持核心净利润55%的分红力度。

尽管地产行业的困境可能在短期内带来财务报表的影响，但从长远看，这种困境已酝酿出物业行业加速转型的推力。朱保全希望大家可以将更多的目光聚焦于万物云业务本身，物业行业正在经历关键转型期，这需要行业的努力和大家的信心，期待与优秀的同行一起在越过山丘后顶峰相会。