促进REITs一二级市场协同发展 近百家机构实地调研沪市REITs项目

　　近日，上交所“走进REITs”投资者交流活动落地沪苏区域。百余位投资机构代表及券商分析师通过专题调研会、实体走访等方式，与REITs基金管理人、原始权益人面对面交流。这是公募REITs试点三年以来规模最大的REITs机构投资者交流活动。

　　证券时报记者跟随调研时获悉，REITs市场已从过热打新向理性投资转变，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。据悉，REITs实时指数及相应的指数产品目前正在有序推进中。

　　据悉，本次活动由长三角基础设施REITs产业联盟与国泰君安资管、华泰资管、泰康资管联合举办，旨在为各方搭建投融端交流平台，加深投资机构对底层资产的了解，增强投研能力，促进REITs一二级市场协同发展。

　　搭建投融两端互信互利交流平台

　　在当天召开的保障性租赁住房REITs专题调研会上，华润有巢、城投宽庭两单REITs基金管理人、原始权益人对项目基本信息、运营情况等作了详细的介绍。

　　华润有巢REIT项目是上海市推进保障性租赁住房发展的重要示范项目，出租率、租金水平等指标相较周边同类产品表现较好。根据公开信息初步测算，累计可供分配金额为6076.14万元，完成2023年可供分配预测值的125.3%。

　　城投宽庭REIT项目位于上海城市副中心五角场，区位优势突出，周边配套完善，自今年1月份上市以来运营表现较为稳健。调研会现场，基金管理人、原始权益人还就投资者关心的项目定位及客群结构、储备资产情况等问题逐一解答。

　　城投宽庭REIT项目原始权益人透露，上海城投已通过市场化途径获取并建设和运营9个社区，分布在上海4大区域。除首发资产外，集团层面合计持有或运营13425套同类基础设施资产，未来还将继续增加规模，上述资产均有望作为扩募潜在资产，不断注入城投宽庭REIT上市平台。同时，还拟与金融机构发起并购基金，收购集团内外的新建项目及改造项目，作为城投宽庭REIT的储备资产，通过开发、改造及运营，将项目培育成熟后通过城投宽庭REIT扩募，形成资本闭环。

　　会后，投资者实地走访了临港创新产业园、东久新经济产业园、江苏交控等REITs项目。其中，在上海临港新片区，证券时报记者跟随走访临港创新产业园REIT底层资产时获悉，临港奉贤智造园一期和三期合计面积约11万平方米，目前入驻25家企业。

　　走访过程中，两单产业园REITs基金管理人介绍了2023年四季度业绩表现情况，其中临港项目整体出租率在同类产品中处于较高水平，租金收缴率达到99%以上，东久项目租户结构稳定，出租率等核心运营指标表现良好。江苏交控REIT基金管理人表示，产品上市以来，运营管理各方积极降本增效，在2023年第四季度区域经济恢复，居民出行意愿增强等利好因素驱动下，全年维持了较好的业绩水平。

　　参与活动的投资者向记者表示，走进REITs项目，深入了解底层资产特点和运营情况，对REITs产品的属性和投资逻辑的认识更加深刻。

　　全市场已有33单REITs上市 市值突破千亿元

　　去年以来，REITs投资者交流活动明显增多，形式趋于多样，企业方和投资者参与热情只增不减。与之相伴的，是REITs二级市场从震荡下行到近期的企稳回升。

　　证券时报记者观察到，逐步企稳的公募REITs市场表现背后，稳健的产品运营、良好的可供分配完成率正持续得到市场投资者的关注与认可。综合沪深两市公募REITs四季报情况来看，各REITs项目收入稳定、持续经营能力良好，整体收益率较为可观，现金分配有保障。其中，沪市20只公募REITs产品均呈现了良好的持续经营及成本控制能力，整体收入超预期，资产优质本色不改。

　　REITs市场的持续稳定发展同样离不开高质量扩容增类。2023年3月，中国证监会、国家发改委分别发文，对进一步推进REITs常态化发行进行部署安排，随后REITs常态化发行逐步加速。

　　截至2024年3月18日，全市场共有33单REITs实现上市，市值突破1000亿元。特别是去年以来，新能源、消费基础设施项目顺利上市，投资者可选投资标的更加多样。

　　REITs实时指数及指数产品正有序推进

　　投资端生态建设的不断完善也激发了市场内生动力。去年以来，监管部门以及市场各方都在释放促进REITs投资端建设的强烈信号。

　　多家基金管理人纷纷发布公告，将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，为市场引入增量资金。今年2月8日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，明确并表原始权益人的基础设施REITs其他方持有份额的权益属性，真正为长期配置投资者“减压”。

　　值得一提的是，REITs实时指数及相应的指数产品在各方关注下目前也正在有序推进中。

　　参加本次活动的投资者普遍认为，市场已从过热打新向理性投资转变，打新投资者比例明显下降，投资者更为关注新券质地和价值，新券定价更加合理均衡。当前，REITs产品权益属性已初步形成共识，主要投资者已调整了止损线等风控指标安排、持有策略。

　　拉长镜头来看，从2022年至今，市场已经历了一个完整的市场周期。“市场对于REITs的权益属性、证券定位、信息披露等基本问题，逐步形成共识，市场化机制逐步建立。”泰康资管张钰才接受证券时报记者采访时表示，“当前底层资产经营韧性存在，二级市场已开始恢复活力，REITs市场发展的内生动力依然强劲。”