地产风暴来袭：美国今年有近万亿商业地产债务到期

　　来源：华尔街见闻

　　鲍威尔和耶伦对商业地产的乐观可能是被误导，因为杠杆率过高、资不抵债的写字楼借款人将他们本该去年到期的债务推迟到今年。他们原本希望今年有六次降息，美国不会出现衰退，资产价格会反弹。但从现在的情况看，数以百计的银行可能因商业地产贷款违约而破产。

　　今年美国约有1万亿美元的商业地产贷款到期，那些宣称美国商业地产债务可控的官员可能会为自己的表态后悔。

　　最近的媒体市场调查显示，被问及商业地产的压力会不会未来12个月内恶化并伤害银行时，约四分之三的受访者认为会。媒体认为，如果像悲观者预测的那样，一旦数百家银行出现商业地产贷款违约，对市场和经济的影响将是巨大的。

　　美国抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，在贷款人和投资者持有的合计4.7 万亿美元商业抵押贷款中，今年有9290亿美元到期，占总额的20%。这一规模比2023年增长了28%，到期金额因为前几年的合约修订和延期而增加。现在借款人现在不得不硬着头皮还款，否则就违约。

　　虽然银行正在竭力摆脱债务，以极大的折扣将这类债务出售给Fortress Investment Group 和 Marathon Asset Management 等机会主义买家，但投资管理公司Marathon Asset Management的CEO兼董事长Bruce Richards预计，如果违约的速度加快，数以百计的小型地区银行可能都会倒闭。

　　美国国家经济研究局（NBER）的分析师在最近的一项商业地产困境研究报告中警告，数百家美国银行可能破产，如此大规模的银行挤兑将对监管机构和决策者产生重大影响。

　　据MBA的数据，截至去年12 月底，美国办公楼的贷款拖欠率从三个月前的5.1%跃升至 6.5%。 房地产分析公司 CRED iQ 的数据显示，今年2月的不良办公楼贷款比例升至 11%，为至少 18 个月来的最高水平。

　　但美联储主席鲍威尔和美国财长耶伦却对商业地产的问题显得乐观。这可能是因为，金融市场似乎有充足的风险需求可以吸收任何冲击，资本市场又非常活跃。而且，人们认为只有最小的银行才面临商业地产的危险。最近的银行业风暴更像是20世纪80年代的储蓄和贷款崩溃，而不是 2007年到2009 年的全球金融危机。

　　上述媒体认为，乐观情绪似乎源于误导，因为杠杆率过高、资不抵债的写字楼借款人将他们本该去年到期的债务期限推迟到今年。他们原本希望今年有六次降息，美国不会出现衰退，资产价格会奇迹般地反弹。但随着时间的推移，很难想象如此大范围的困境不会在既重创商业房产、扼杀大批银行的同时，又不扰乱市场、不削弱美国经济。

　　如果今天的商业地产状况与过去的储蓄和贷款灾难类似，就会出现很多麻烦。80年代的那场灾难最终导致数百家贷款机构倒闭，联邦储蓄和贷款保险公司（FSLIC）破产，让美国纳税人损失数十亿美元，抑制贷款供应，并且成为1990年到91年经济衰退的推手。

　　媒体认为，去年硅谷银行等银行倒闭引发的美国银行业危机是出于商业地产以外的原因，但规模并不小。纽约社区银行（NYCB）目前面临的压力表明，规模较大的贷款机构也很脆弱。M&T 银行等其他银行也对商业房产持有大量敞口，而办公楼的入住率目前还低于新冠疫情前的水平。

　　此外，社交媒体和手机银行可能会加速金融机构的挤兑，使情况变得不可预测，加之，所有被重新包装成证券的商业抵押贷款现在正在造成损失，鉴于金融业的相互勾连的程度，很难想象华尔街最大的那些银行面对商业地产贷款风暴不会毫发无伤。

　　最后，媒体指出，如果放贷标准收紧，而且商业地产违约激增全面推高融资成本，依赖银行融资的弱小企业就将直接遭受损失。这类麻烦不仅限于美国。德国、瑞典、奥地利和韩国也是值得关注的国家。决策者可能会后悔对今年的商业地产威胁无动于衷。

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