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房地产龙头万科依旧是“优等生”

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刘柯

  作为一家有相当影响力的房地产企业,万科最近麻烦事比较多,特别是企业债一度遭遇兑付危机,虽然最后有惊无险,但让很多人担忧万科的未来发展前景。可以说,万科是目前房地产行业发展的一个缩影,其未来还有没有投资价值备受市场关注。

  今年前两个月,万科累计销售额为334.5亿元,在百强房企中排名第二,仅次于央企背景的房地产企业保利。从去年全年的情况看,万科实现合同销售金额3761亿元,也排名第二。从动态估值来看,机构预计万科2023年的净利润在162亿元左右,每股收益折算下来大概是1.35元,万科A股的动态估值为7.4倍,市净率只有0.47倍,这一估值几乎是万科上市以来的最低估值。当然,房地产企业的估值历来都比较低,而且整个行业面临转型调整期,万科即便估值创下了历史新低,但从中长期角度来看,似乎还看不到反转的希望。

  万科A股目前能否适当介入?投资者要辩证看待这一问题,房地产行业也好,万科也罢,即便现在不是绝对的底部,但也来到了底部区域了。

  有投资者认为,万科负债总额超过1.2万亿,这是一个不容忽视的隐形地雷。这其实也是为什么市场对于万科企业债并不看好的原因,即便万科目前持有的现金流完全可以覆盖未来12个月内到期的境内债规模。作为重资产行业,哪家企业没有负债呢?高负债运行考量着周期性行业的资产管理水平,行业发展顺风顺水时,高杠杆高负债就是快速发展的“代名词”,而到了行业不景气的时候,高杠杆高负债就体现出了“双刃剑”的反噬效应。不过换个角度看,像万科这样的“优等生”会不会被高负债压垮呢?可能很难。

  今年2月,监管部门强调,各地要加快建立以城市为核心的房地产融资协调机制,提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”,向本行政区域内商业银行推送,满足房地产项目和企业的合理融资需求。相信万科这样排名前三的房地产企业,肯定会进入“白名单”,也就是说银行资金肯定还是会支持像万科这样的行业“优等生”继续发展,只是融资规模可能不如以前那么大手笔。本周二,市场传出消息称,有12家商业银行正在筹集高达800亿元的贷款,以帮助万科偿还到期债券,这是在国际投行下调万科评级以后出现的,也就是说,银行资金对万科的支持还在继续。只是这次银行贷款可能只是应急,至于对万科日常经营的资金支持力度如何,还要看金融机构对“白名单”企业的支持力度以及整个房地产市场的政策动向。

  笔者始终认为,万科作为中国房地产行业的头部企业,中长期依旧值得价值投资者关注,毕竟长期投资考验的是眼力和耐力。目前万科A股的股价从前几年的最高峰已经跌至极低的位置,港股H股股价更是只有高峰期的零头,只要城镇化继续,即便是速率慢一点,龙头企业依旧有不错的机会,时间会证明一切。

来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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