退租事件余波！华安基金宣布出手

　　近期，OPPO旗下子公司哲库科技宣布解散，并从华安张江光大园REIT拟新购入基础设施资产张润大厦退租，事件余波还在不断上演。

　　5月25日，华安基金发布公告宣布，华安基金和该基础设施项目原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持该基金不超过3000万元、2亿元，并且增持的基金份额持有期限不少于6个月。

　　华安基金表示，公司对该基金及其投资的基础设施项目未来发展前景充满信心，希望能够通过此次增持增强市场信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。

　　基金管理人、原始权益人“出手”

　　5月25日，华安基金接连发布了两则关于华安张江光大园REIT的公告。

　　公告显示，基于对华安张江光大园REIT及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，支持该基金持续、稳定、健康发展，华安基金计划使用固有资金增持该基金金额不超过3000万元，并且该基金拟新购入基础设施项目原始权益人及其控股关联方计划累计增持该基金金额合计不超过2亿元。

　　图片来源：基金公告

　　从5月19日披露的招募说明书来看，华安张江光大园REIT以扩募募集资金认购的基础设施资产支持证券为“华安资产张润大厦资产支持专项计划”，通过持有上述资产支持证券的全部份额，进而持有张润大厦所属的项目公司（即“张润置业”）全部股权及对该等项目公司的全部股东债权。

　　5月12日，张润大厦前“大租户”——OPPO旗下子公司哲库科技股东会正式做出解散并清算哲库科技及其下属公司的决定，近期哲库科技将从张润大厦完全搬出，后续无进一步租赁需求，哲库科技也将与原始权益人协商租约解除事宜。

　　资料显示，哲库科技此前与张润置业签署租赁合同5份，租赁期限至2023年7月31日，实际租赁面积共计19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的45.97%，2022年哲库科技支付的租金占新购入基础设施项目整体同期现金流总额的30.98%。

　　华安基金表示，华安基金原本在该基金上已有持仓，公司对该基金和其投资的基础设施项目的未来发展前景充满信心，希望能够通过这次增持增强市场信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。另外，本次增持将在不影响扩募工作的基础上进行。

　　二级市场价格受到波及

　　受OPPO解散哲库科技的消息影响，华安张江光大园REIT的二级市场价格在5月12日、5月15日连续两日下探。

　　图片来源：Wind

　　华泰证券固收研究认为，市场对此较为敏感的原因可能在于：第一，张江光大园一季度出租率下降幅度较大，主要系大租户退租所致；第二，该REIT上市后累积的涨幅显著高于产业园类、产权类的平均涨幅；第三，市场规模较小，单一资产抗风险能力较差，二级市场价格敏感；第四，机构投资者占比不断提高，行为趋同，市场更为理性。

　　5月16日、5月17日，华安基金接连发布公告，披露了哲库科技退租相关事项的进展情况以及原始权益人的应对措施。并且从公布的近期经营情况来看，4月1日至5月15日，张江光大园含书面意向租户的园区签约率为79.01%，较一季度末提升了8.44%。华安张江光大园REIT的二级市场价格也随之回暖。

　　华安基金指出，该基金近期的回调主要受事件驱动影响。基金管理人和原始权益人在事件发生之后第一时间响应，并且一直在积极解决相关事宜，也通过及时信息披露向市场传递最新的进展情况。

　　据悉，华安张江光大园REIT所投资的基础设施项目位于张江科学城核心区域，原始权益人深耕张江科学城开发及运营，在产业招商方面有丰富的经验和客户积累，短期的市场回调并不影响基础设施项目的长期投资价值。

　　出租稳定性或为关键指标

　　基于今年部分产业园经历出租率和二级市场价格大幅下跌的情况，华泰证券固收研究分析认为，市场对于产业园类REITs资质的衡量视角有所改变，出租的稳定性成为更关键的衡量指标。

　　并且，市场对行业集中度和租户质量的分析有所调整：出租企业太大，有可能出现资金充足自己盖楼退租或者政府无偿赠予土地的情况，导致大规模的退租，且短时间较难找到替代租户；行业集中度较高的园区，若行业发生系统性风险，则会产生集体退租，且行业性冲击较难恢复。

　　对于租户集中度较高的基础设施REITs项目，华安基金建议，可以通过控制租户的面积占比、丰富租户结构和产业结构、协调大租户扩租面积到期时间等合理租控措施，尽可能避免较短时间周期内集中到期等情况发生。

　　“REITs的运营管理是一项非常复杂、需要多方沟通协调工作，在应对突发事件时，坚持维护持有人利益，直面问题，积极解决，同时保持信息披露的及时性、完整性、准确性。”华安基金表示。

　　从基本面来看，华泰证券固收研究表示，后续还需重点关注跟踪产业园的续租、租金、出租率情况，在机构投资者集中度提高、行为趋同的背景下，项目资质的优劣将导致二级市场价格走向分化。