买房合同主要看哪些条款(买房合同主要看哪些条款呢)

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本文目录

1. 买房合同主要看哪些内容
2. 购房合同中的必备条款有哪些
3. 购房合同哪些要重点看

买房合同主要看哪些内容

法律分析：购房合同的主要内容包括以下几方面：1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;6.产权登记和物业管理的约定;7.保修责任;8.乙方使用权限;9.双方认定的争议仲裁机构;10.违约赔偿责任;11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

购房合同中的必备条款有哪些

购房合同中的必备条款有哪些

根据我国《合同法》的有关规定，房屋买卖双方当事人应当订立书面合同，合同的主要内容应包括：(1)有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积和建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数，使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例等。所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。(2)关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。(3)有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内装置清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家俱瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属装置保持期等。(4)售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容。目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定，但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利;业主对物业管理方式确定的权利;物业管理公司的职责范围;物业管理费标准的制定等。保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位，并按规定收取物业管理费。(5)履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。每期付款后，收款方应出具收据。(6)产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托中国人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。(7)税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。(8)违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任;买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述

购房合同的必备条款是什么，购房合同应含哪些

签合同的注意事项：

（一）当事人的名称或者姓名和住所。这是每一个合同必须具备的条款，当事人是合同的主体。合同中如果不写明当事人，谁与谁做交易都搞不清楚，就无法确定权利的享受和义务的承担，发生纠纷也难以解决，特别是在合同涉及多方当事人的时候更是如此。合同中不仅要把应当规定的当事人都规定到合同中去，而且要把各方当事人名称或者姓名和住所都规定准确、清楚。

（二）标的。标的是合同当事人的权利义务指向的物件。标的是合同成立的必要条件，是一切合同的必备条款。没有标的，合同不能成立，合同关系无法建立。

合同的种类很多，合同的标的也多种多样：

1．有形财产。有形财产指具有价值和使用价值并且法律允许流通的有形物。如依不同的分类有生产资料与生活资料、种类物与特定物、可分物与不可分物、货币与有价证券等。

2．无形财产。无形财产指具有价值和使用价值并且法律允许流通的不以实物形态存在的智力成果。如商标、专利、著作权、技术秘密等。

．劳务。劳务指不以有形财产体现其成果的劳动与服务。如运输合同中承运人的运输行为，保管与仓储合同中的保管行为，接受委托进行代理、居间、行纪行为等。

3．工作成果。工作成果指在合同履行过程中产生的、体现履约行为的有形物或者无形物。如承揽合同中由承揽方完成的工作成果，建设工程合同中承包人完成的建设专案，技术开发合同中的委托开发合同的研究开发人完成的研究开发工作等。

合同对标的的规定应当清楚明白、准确无误，对于名称、型号、规格、品种、等级、花色等都要约定得细致、准确、清楚，防止差错。特别是对于不易确定的无形财产、劳务、工作成果等更要尽可能地描述准确、明白。订立合同中还应当注意各种语言、方言以及习惯称谓的差异，避免不必要的麻烦和纠纷。

（三）数量。在大多数的合同中，数量是必备条款，没有数量，合同是不能成立的。许多合同，只要有了标的和数量，即使对其他内容没有规定，也不妨碍合同的成立与生效。因此，数量是合同的重要条款。对于有形财产，数量是对单位个数、体积、面积、长度、容积、重量等的计量；对于无形财产，数量是个数、件数、字数以及使用范围等多种量度方法；对于劳务。数量为劳动量；对于工作成果，数量是工作量及成果数量。一般而言，合同的数量要准确，选择使用共同接受的计量单位、计量方法和计量工具。根据不同情况，要求不同的精确度，允许的尾差、磅差、超欠幅度、自然耗损率等。

（四）质量。对有形财产来说，质量是物理、化学、机械、生物等性质；对于无形财产、服务、工作成果来说，也有质量高低的问题，并有衡量的特定方法。对于有形财产而言，质量亦有外观形态问题。质量指标准、技术要求，包括效能、效用、工艺等，一般以品种、型号、规格、等级等体现出来。质量条款的重要性是勿庸赘言的，许许多多的合同纠纷由此引起。合同中应当对质量问题尽可能地规定细致、准确和清楚。国家有强制性标准规定的，必须按照规定的标准执行。如有其他质量标准的，应尽可能约定其适用的标准。当事人可以约定质量检验的方法、质量责任的期限和条件、对质量提出异议的条件与期限等。

（五）价款或者报酬。价款或者报酬，是一方当事人向对方当事人所付代价的货币支付。价款一般指对提供财产的当事人支付的货币，如在买卖合同的货款、租赁合同的租金、借款合同中借款人向贷款人支付的本金和利息等。报酬一般是指对提供劳务或者工作成果的当事人支付的货币，如运输合同中的运费、保管合同与仓储合同中的保管费以及建设工程合同中的勘察费、设计费和工程款等。如果有***定价和***指导价的，要按照规定执行。价格应当在合同中规定清楚或者明确规定计算价款或者报酬的方法。有些合同比较复杂，货款、运费、保险费、保管费、装卸费、报关费以及一切其他可能支出的费用，由谁支付都要规定清楚。

（六）履行期限。履行期限是指合同中规定的当事人履行自己的义务如交付标的物、价款或者报酬，履行劳务、完成工作的时间界限。履行期限直接关系到合同义务完成的时间，涉及当事人的期限利益，也是确定合同是否按时履行或者迟延履行的客观依据。履行期限可以是即时履行的，也可以是定时履行的；可以是在一定期限内履行的，也可以是分期履行的。不同的合同，对履行期限的要求是不同的，期限可以以小时计，可以以天计，可以以月计，可以以生产周期、季节计，也可以以年计。期限可以是非常精确的，也可以是不十分确定的。不同的合同，其履行期限的具体含义是不同的。买卖合同中卖方的履行期限是指交货的日期、买方的履行期限是交款日期，运输合同中承运人的履行期限是指从起运到目的地解除安装的时间，工程建设合同中承包方的履行期限是从开工到竣工的时间。正因如此，期限条款还是应当尽量明确、具体，或者明确规定计算期限的方法。

（七）履行地点和方式。履行地点是指当事人履行合同义务和对方当事人接受履行的地点。不同的合同，履行地点有不同的特点。如买卖合同中，买方提货的，在提货地履行；卖方送货的，在买方收货地履行。在工程建设合同中，在建设专案所在地履行。运输合同中，从起运地运输到目的地为履行地点。履行地点有时是确定运费由谁负担、风险由谁承担以及所有权是否转移、何时转移的依据。履行地点也是在发生纠纷后确定由哪一地法院管辖的依据。因此，履行地点在合同中应当规定得明确、具体。

履行方式是指当事人履行合同义务的具体做法。不同的合同，决定了履行方式的差异。买卖合同是交付标的物，而承揽合同是交付工作成果。履行可以是一次性的，也可以是在一定时期内的，也可以是分期、分批的。运输合同按照运输方式的不同可以分为公路、铁路、海上、航空等方式。履行方式还包括价款或者报酬的支付方式、结算方式等，如现金结算、转帐结算、同城转帐结算、异地转帐结算、托收承付、支票结算、委托付款、限额支票、信用证、汇兑结算、委托收款等。履行方式与当事人的利益密切相关，应当从方便、快捷和防止欺诈等方面考虑采取最为适当的履行方式，并且在合同中应当明确规定。

（八）违约责任。违约责任是指当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任。违约责任是促使当事人履行合同义务，使对方免受或少受损失的法律措施，也是保证合同履行的主要条款。违约责任在合同中非常重要，因此一般有关合同的法律对于违约责任都已经作出较为详尽的规定。但法律的规定是原则的，即使细致也不可能面面俱到，照顾到各种合同的特殊情况。因此，当事人为了特殊的需要，为了保证合同义务严格按照约定履行，为了更加及时地解决合同纠纷，可以在合同中约定违约责任，如约定定金、违约金、赔偿金额以及赔偿金的计算方法等。

（九）解决争议的方法。解决争议的方法指合同争议的解决途径，对合同条款发生争议时的解释以及法律适用等。解决争议的途径主要有：一是双方通过协商和解，二是由第三人进行调解，三是通过仲裁解决，四是通过诉讼解决。当事人可以约定解决争议的方法，如果意图通过诉讼解决争议是不用进行约定的，通过其他途径解决都要事先或者事后约定。依照仲裁法的规定，如果选择适用仲裁解决争议，除非当事人的约定无效，即排除法院对其争议的管辖。但是，如果仲裁裁决有问题，可以依法申请法院撤销仲裁裁决或者申请法院不予执行。当事人选择和解、调解方式解决争议，都不能排除法院的管辖，当事人可以提起诉讼。

购房合同中的不平等条款有哪些

一、购房合同中的不平等条款有哪些

1、条款排除对方权利。有的补充协议还规定：“在房屋交付过程中，购房者除开发商不具备第十条约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理交接手续，交付过程中发现质量问题不影响交接手续的办理，购房者应在房屋交付后根据本合同的有关约定要求开发商承担修复责任。如购房者以此拒绝交接该房屋，开发商亦不承担延期交房的责任。”只要房屋主体结构质量经核验确属不合格，或房屋的主体结构没有质量问题，但有其他严重影响正常居住使用的质量问题的，购房者同样有权要求退房和赔偿损失。

2、偷梁换柱，擅自增加合同内容。有购房者反映：“售楼工作人员在介绍房产时，明确说明该处房产土地使用权年限为2005年以后的70年，签署合同时也没有看到这方面的说明。但在后来间隔数日才从售楼工作人员手中拿到的合同上，突然发现合同附件中多出了一个关于房屋土地状况的图表，上面的土地使用期限是从1993年开始的，这样无形中购买的房子就少了12年的土地使用权。”购房者在签署合同时一定要仔细审查附件，并且在附件上签字或盖骑缝章，防止开发商偷梁换柱或是增加合同内容。

3、”购房合同补充条款表面上是双方当事人协商的结果，而实际上在房产市场完全是卖方市场的情况下，房地产买卖合同内容完全是开发商说了算，购房者只有买与不买的份，没有任何选择或讨价还价的余地；而这些补充条款也是开发商为了重复使用而预先拟定的。因此，它具备格式合同的实质要件，应当参照格式合同的规定来处理。购房作为当事人的一种重大经济行为，要慎而为之。

二、购房时容易出现的陷阱

1、广告陷阱，为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。

2、销售陷阱，内部认购，加大买房者风险。正当买房人认为自己得到了便宜之时，开发商其实也借此机会筹到了资金。更糟糕的是，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。

3、制造假象，在房子数量、户型、朝向等推出和价格的制定上做文章。刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了。现场设“托儿”，制造一种销售兴旺的假象。在销售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

4、合同陷阱，一般情况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。

购房合同的必备条款是什么，购房合同必须包含

在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发专案是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高阶材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

哪些条款购房合同中不能出现，购房合同中不能有何条款

不知道你遇到什么霸王条款，下面给你举几个例子

一、注意合同中关于付款期限的约定

在商品房买卖合同中，经常出现这样的条款：“买方未按本合同第六条约定的期限付款，卖方有权要求买方以未付款日万分之三支付违约金，并有权解除合同。”或者是“采取按揭方式付款的，如因买方不能按本房地产（担保）贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方在承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿。”

其实，根据我国合同法的规定，迟延付款不构成根本违约，只有经催告并在合理期限内仍不履行的才构成根本违约，对方方可解除合同，本条规定只要购房者迟延付款（理论上说即便迟延一天）卖方也有权解除合同的规定不符合法律规定；

根据相关法律规定，担保人只能就损失部分向被担保人予以追偿，而不能从中渔利，如果合同中约定卖方承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿没有法律依据。

二、注意合同中关于逾期交付的约定

开发商给出的合同总是扩大自己的权利而缩小自己的义务，例如，合同中约定“除不可抗力、政策变更或买方原因外，卖方未按本合同约定将本房地产交付买方，应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付总房款万分之三，累计不超过一万元的违约金。”

这个约定与买方逾期付款的法律责任严重不对等。卖方逾期交房的没有约定买方有权解除合同，而买方逾期付款不论时间长短，卖方均有权解除合同；卖方违约金有一万元上限，而买方迟延付款违约金没有上限；无论时间长短，逾期交房按总房款日万分之三、累计不超过一万元的赔偿显然是在为自己可能的迟延交房行为免责，不符合据实赔偿原则。

三、注意合同中关于不可抗力的约定

不可抗力是开发商常常用来抗辩的事由，因此在商品房买卖合同中开发商经常对不可抗力做出扩大的约定，例如约定“不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、暴雨、台风、法律法规及政策变化、***主管机关、测量机构原因导致延误、误差以及由于水、电、燃气等公用事业部门原因导致水、电、燃气等基础设施的安装不能按计划完成等非卖方能够预见、控制并可避免的事件。”

这些内容看上去很有道理，但其实不可抗力条件是法律上明确规定的，即必须具备不能预见、不能避免、不能克服的特点，该条约定人为扩大了不可抗力的适用范围，将已经预见到的各种风险设定为不可抗力，目的是为将来卖方违约提供免责借口。

四、注意合同中关于面积差异处理的约定

关于面积差的处理，我国法律上也有明确的规定。但是开发商常常在合同中设定这样的条款，“买卖双方约定，卖方交付的本房地产实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积存在差异的，买卖双方互相不退、不补；买卖双方无须承担任何违约责任。”

该约定名为平等实为不平等，原因是房屋由卖方建设开发，规划设计的严格落实依靠卖方，买方无法介入，房屋面积误差是卖方制造的，卖方出售的房屋面积必然不会多只能少，有了该条，即便开发商交付的房屋缩水多少都要买方承担。

房产知识之购房合同附加条款有哪些

附加条款里注意的几项:1、应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里2、否定格式合同法律效力的约定3、与开发商签订合同时,应注意每份合同的约定都应填写一致,应要求开发商当面签章,以避免"阴阳合同"的产生。否则可能在购房人主张权利时,购房人提供的合同与开发商提供的合同不一致《商品房买卖合同》补充条款难成一致该如何办首先,无论是购房契约本身,还是其补充条款,双方都必须达成一致,即契约是两厢情愿的,只要一方对其中的某一条款不同意,商品房的买卖就无法成交。其次,作为北京市的有关规定,购房契约应该使用示范文字。在四个示范文字中,都有一项条款约定对未尽事宜双方可以订立补充协议。因此,开发商不同意签订补充条款是不对的。应该说,北京二手房律师,契约对商品房买卖过程中的细节,规定得越具体越好,这有利于双方严格履行契约,且一旦出现纠纷,也容易处理。购房纠纷案中,经常遇到契约某些条款约定不明确的情况,这给律师代理、法院判案带来麻烦,也很可能给一方当事人造成损失。再有,开发商不同意签订补充条款的原因,有多种多样,作为购房者应该仔细分析。有的是因为商品房卖得很火,皇帝女儿不愁嫁;有的是资金困难,实力不足,若契约严谨对开发商不利;更有甚者,因为开发、销售商品房没有合法手续,开发商不使用示范文字,而另行制作契约,将其中对其不利的关键条款删去,购房者对此应尤其注意。最后,购房者对双方有争议的条款,应具体分析,该坚持的必须坚持,该让步的不能固执己见。哪些条款是关键的?哪些条款无所谓?举一个例子,有些楼书对绿化、外部公共设施、环境描述得很好,但购房契约对此却无一涉及。在这种情况下,不同的人可能对补充条款的内容就有不同的要求:在意绿化、外部环境的,就要在补充条款中对此作出具体约定,甚至可以规定,达不到一定标准的,允许退房;在意公共设施的,也是一样。相反,在意绿化、外部环境而对公共设施无所谓的,就不一定非要把有关公共设施的条款写进补充条款

劳动合同中必备条款有哪些

劳动合同是用人单位和劳动者之间关于确立、变更、终止和解除劳动权利、义务的协议,是劳动关系产生的基础,是维护劳动合同双方当事人合法权益的法律保障之一。根据《中华人民共和国劳动法》第16条的规定,用人单位与劳动者之间建立劳动关系就应当订立劳动合同。劳动合同的内容包括必备条款和约定条款:

劳动合同的必备条款规定：

根据《劳动法》第19条之规定,劳动合同应当具备的条款有:劳动合同期限;工作内容;劳动保护和劳动条件;劳动报酬;劳动纪律;劳动合同终止的条件;违反劳动合同的责任。在必备条款中,工作内容、劳动报酬是核心内容。要求内容明确、具体,特别要写清工作岗位、工作地点和具体的工作内容,劳动报酬的具体金额和劳动报酬的组成。在劳动合同的必备条款中还有一项内容需要劳动者和用人单位都要加以注意的,就是违反劳动合同的责任。对于用人单位违反劳动合同应承担的责任,国家有关法律法规、规章的规定已经比较多了,在实践工作中相关处理也比较成熟和规范。这里需要着重谈的是劳动者的违约责任。根据《劳动法》第102条规定,劳动者违反规定解除劳动合同或者违反劳动合同中约定的保密事项,对用人单位造成经济损失的,应当依法承担赔偿责任。这里要注意的是,劳动者的违约责任必须是在劳动合同中明确约定的,没有约定的,用人单位不得因此要求劳动者支付违约金。劳动者违反劳动合同约定应承担责任,具体有：劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同,对用人单位造成损失的,应赔偿;用人单位招收录用其所支付的费用;用人单位为其支付的培训费(双方另有约定的除外);给生产、经营和工作造成的直接经济损失;劳动合同约定的其他赔偿费用。根据《违反有关规定的赔偿办法》的规定,劳动者违反劳动合同中约定的保密事项,对用人单位造成经济损失的,按《反不正当竞争法》第20条的规定支付用人单位赔偿费用。

劳动合同必备条款有哪些

（一）用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人；

（二）劳动者的姓名、住址和居民身份证或者其他有效身份证件号码；

（三）劳动合同期限；

（四）工作内容和工作地点；

（五）工作时间和休息休假；

（六）劳动报酬；

（七）社会保险；

（八）劳动保护、劳动条件和职业危害防护；

（九）法律、法规规定应当纳入劳动合同的其他事项。

劳动合同中的必备条款和约定条款有哪些区别？

必备条款指的是如果缺少了这些条款那么合同就是无效合同，而约定条款是合同双方当事人按照自己的意愿协商而新增的条款。

购房合同哪些要重点看

您好：

一)认购书签订的问题注意

在我国的法律和法规中，并未明确规定购房者在签订正式买卖合同前，必须签订《认购书》。从法律上说，认购不是买房的法定前骤，合同也不是认购的必然结果。签订《认购书》表明买房人只能保证其购买意愿的真实性，而不能保证无论何种情况都必须签订合同购买商品房。如果双方在《认购书》对房屋的面积、价格、双方权利义务都做了明确的约定，那么我们可以认为《认购书》就是一份房屋买卖合同，双方签订的正式合同只是把认购书约定的内容具体化;如果《认购书》未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，我们可以把它看作是双方的意向书。

买房人在签订购房《认购书》时应注意以下事项：

1、审查开发商所提供的认购书中是否有不利于自己的条款。

在签订认购书之前，购房者应认真、仔细地审阅认购书，并向销售人员索取有关房屋的宣传资料及相关文件。同时，购房者还应问清楚房屋建筑施工的进展情况以及各方面与房屋相关的情况，甚至可以要求看一下即将签订的合同文本，其中是否有“霸王条款”或与自己购房意图不符的条款;如无异议，应要求提供或复印作为预订协议附件，以免将来正式签约时就预售合同文本内容产生不必要的纷争，也有助于防止开发商以预售合同内容不能达成一致为由将已升值房屋另外出售他人，出现“一房二卖”的情况。

2、注意认购书中对定金的处理规定。

开发商和购房人经常会为此出现一些纠纷，比如双方合同没谈成，开发商不退定金;要么，买方不得不接受一些不合理的条件。为防止纠纷的产生，购房者最好与开发商在认购书中明确约定：“双方在签订合同的过程中，如果就有关合同条款协商不成，最终导致合同无法签订的，开发商则应返还定金”。《中华人民共和国合同法》第一一五条对此也做了规定。

(二)商品房买卖合同签订注意

应注意以下几点：

1、对于出卖人的主体资格进行审查。

《城市房地产管理法》第二十九条规定了设立房地产开发企业的条件及登记要求。要求出卖人出具房地产开发资质证书、开发单位与销售单位及所有权人是否一致、中介代理机构是否具有正式的委托文件;

2、对于合同的主要内容。

如购置房屋的面积要明确是多少，实际使用面积是多少、交付期限及房屋的质量是否符合法律规定或合同的约定，防止因质量瑕疵而产生纠纷;

3、关于双方违约责任的约定要公平合理。

在签订商品房买卖合同时，有些房产开发商往往列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而总避开其本身违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关违约责任之约定显失公平，对购房者很不利。因此，在与销售商签订商品房买卖合同时，购房者应要求在合同中明确销售商的违约责任，应努力争取双方在违约责任上的公平。

(三)关于交付房屋

交付房屋也是很重要的，首先，要检查一下你所接受的房屋与合同附图是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。其次，要检查一下房屋有没有质量问题，例如该房是否已通过综合验收，房屋有无裂缝，是否存在一般的质量问题或主体结构问题。如存在严重质量问题，购房者要坚决予以拒收，此外还要向开发商索取“两书”，即《认购书》、《合同书》。最后要注意的是交接过程中，要完善交接程序。在办理交接手续时，如果发现问题，一定要书面记录下来保留证据。

(四)房屋权属证书的办理注意

不动产权属证书是不动产物权的证据，是对财产拥有或交易事实的确认，在《物权法》第十七条也做了论述，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，以登记为准。

房屋权属证书的功能有：

1、产权确认功能，指权属证书确认所有人的所有权，承认并保护房屋与权利人之间的关系;

2、公示功能，指将房屋权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。

因此，买受人在签订了买卖合同后，应尽快办理权属证书。在合同中约定由开发商统一办理的，应督促其尽快办理;没有约定的，买受人应持有关材料到房地产管理部门办理，并登记公示

(五)商品房预售的预告登记注意

商品房预售是一种特殊的买卖行为，是指开发商将正在建造的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。由于标的物现实的不存在，买受人得到的只是房屋建成后取得所有权的一种期待权，其行为是一种风险投资。因此，为避免纠纷的产生、防范风险，买受人应当自预售合同签订后进行预告登记。在学理解释中，预告登记使预售合同具有了物权的性质，是典型的债权物权化，即买受人在预售合同中的权利是一种债权，经过登记后获得了对抗第三人的效力，那么第三人就无法通过占有或登记取得房屋所有权。在《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中也规定了预售登记制度。《物权法》明确规定了预告登记制度。这样就可以使用预告登记制度防止在商品房交易中出现“一房二卖”情形的发生，维护购房人的合法权益。

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